Liegenschaftsunterhalt, Investition oder doch Energiesparmassnahme?

Grundsatz 

Wie in vielen anderen Bereichen der öffentlichen Verwaltung gibt es auch im Steuerrecht zum Teil grosse kantonale Unterschiede. Dank der Steuerharmonisierung ist es jedoch Eigentümern von Liegenschaften im Privatvermögen in allen Kantonen gestattet, neben den Unterhaltskosten für die Liegenschaft auch Versicherungsprämien und Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie in der ordentlichen Steuererklärung abzuziehen. Zudem sind in vielen Kantonen die Abzüge für Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege vorgesehen. 

Die Beweislast für steuermindernde Tatsachen liegt auch beim Liegenschaftsunterhalt bei den Steuerpflichtigen. Dementsprechend legt eine sorgfältige Dokumentation aller Arbeiten an der Liegenschaft - unabhängig von der Charakterisierung der Aufwände - den Grundstein für den Steuerabzug.

Liegenschaftsunterhalt 

Als in der ordentlichen Steuererklärung abziehbare Aufwendungen werden Kosten im Zusammenhang mit Arbeiten verstanden, welche den ursprünglichen Zustand und Wert der gekauften oder errichteten Liegenschaft erhalten. Dazu gehören sämtliche Instandstellungskosten, welche durch Alter der Liegenschaft, Beschädigung oder Abnützung notwendig werden und einem gleichwertigen, zeitgemässen Komfort dienen. 

Klassische Beispiele für werterhaltende, abziehbare Liegenschaftsunterhaltskosten sind Malerarbeiten, gleichwertiger Ersatz von Fenstern, Bodenbelägen, Küchen oder Badezimmer und Reparaturen aller Art der mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen. 

Auch Unterhaltskosten für Garten und Swimmingpool Anlagen können zum Teil steuerlich in Abzug gebracht werden, wenn diese Grundstückbestandteile in der Berechnung des Steuerwertes und Eigenmietwertes berücksichtigt sind. 

Investition 

Sobald am Gebäude bauliche Veränderungen, Ergänzungen oder Verbesserungen vorgenommen werden, spricht man vom wertvermehrenden Liegenschaftsunterhalt oder der Investition. Diese Kosten sind in der Regel (sofern keine Energiesparmassnahmen - siehe weiter unten) in der ordentlichen Steuererklärung nicht abziehbar, können jedoch bei einem eventuellen Verkauf der Liegenschaft den Anlagekosten zugerechnet werden und somit die Grundstückgewinnsteuerlast verringern.

Als reine Investitionen kommen Neuerrichtungen von Garagen, Wintergärten, Anbauten, Ausbauten und Aufstockungen vor. Investitionscharakter haben zudem auch umfangreiche Umbauten mit beispielsweise Grundrissveränderungen. 

Häufiger sind jedoch Instandstellungskosten mit Mischcharakter. Sofern der Ersatz alter Einrichtungen zu einer Steigerung des Komforts oder der Leistungsfähigkeit führt, können nur die Kosten als werterhaltender Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden, die bei einem äquivalenten Ersatz entstehen würden. Der verbleibende Teil wird den Investitionen zugerechnet. So etwa beim Ersatz einer klassischen Toilette durch ein Dusch-WC, beim Ersatz eines Linoleumbodens durch Granitplatten oder beim Ersatz des Heizungssystems mit einem Wechsel von Radiatoren zu Bodenheizung.

Energiesparmassnahme

Kosten in Zusammenhang mit energiesparenden Massnahmen und dem Schutz der Umwelt dienenden Aufwendungen sowie Rückbaukosten für Ersatzneubauten sind die Ausnahme zur Regel. 

Den Unterhaltskosten gleichgestellt werden nämlich Investitionen, welche zur effizienten Nutzung sowie Gewinnung von Energie und dem Umstieg zur erneuerbaren Energie beitragen. Ungeachtet, ob es sich um einen Ersatz oder die Neuanbringung von Bauteilen und Installationen in bestehende Gebäude handelt. Beispiele für Energiesparmassnahmen sind Investitionen rund um Photovoltaikanlagen, alternative Heizsysteme oder auch der Ersatz von veralteten Fenstern durch hochwertige Fenster mit Wärmedämmung.

Seit ein paar Jahren können Kosten rund ums Energiesparen sogar auf maximal zwei darauffolgende Steuerperioden übertragen werden, soweit das steuerbare Einkommen aufgrund der hohen Abzüge ins Negative fällt.

Pauschalabzug 

Nicht vergessen werden darf, dass Liegenschaftsbesitzer jährlich die Option haben, zwischen der Geltendmachung der tatsächlichen Unterhaltskosten und einem pauschalen Abzug zu wählen. Dieser pauschale Abzug beläuft sich beim Bund und in den meisten Kantonen auf 10 % des Eigenmietwerts resp. der Mietzinseinnahmen bei bis zu zehn Jahre alten Liegenschaften und 20 % für ältere Liegenschaften. 

Fazit

Auch wenn die Theorie zur Abzugsfähigkeit von Kosten rund um Liegenschaften auf den ersten Blick klar erscheinen mag, ist die Sachlage in der Praxis oft komplex. Immer wieder stellen sich Abgrenzungsfragen. Eine gesamtheitliche und vorausschauende Betrachtung ist gerade bei grösseren Renovations- und Umbauarbeiten essenziell. Zudem machen kantonale Unterschiede, fehlende Baufachkenntnisse, stetig steigende Anforderungen der Steuerämter im Hinblick auf die Nachweise zu den Kosten, Praxisänderungen oder neue Gerichtsentscheide die Angelegenheit nicht einfacher. Damit die Abzüge korrekt und vollumfänglich gewährt werden können, ist eine vollständige Dokumentation der Kosten und eine frühzeitige Auslegeordnung von grosser Bedeutung. Gerne unterstützen wir Sie dabei.